Desde hace varios años somos testigos del auge de proyectos inmobiliarios en varias zonas del departamento de Antioquia, especialmente en el Valle de Aburra, Oriente y Occidente Antioqueño, lo cual ha permitido cumplir el sueño de tener vivienda propia de muchas personas.
Normalmente en las tratativas previas a la adquisición de bienes raíces -llámese lote, casa, apartamento, local, finca- se acostumbra celebrar un contrato de promesa previo al perfeccionamiento de la compraventa mediante la suscripción de la correspondiente Escritura Pública.
El contrato de promesa es un negocio jurídico preparatorio en virtud del cual las partes se obligan a celebrar el contrato prometido. La promesa, en tanto contrato preliminar, contiene una prestación de hacer, consistente en llevar a cabo el negocio prometido, asegurando su realización.
En el campo inmobiliario varias son las razones que pueden llevar a posponer la celebración de la compraventa, por ejemplo, la promesa de venta de un inmueble cuya construcción está todavía en planos o apenas se adelanta; la promesa de venta de un bien perteneciente a una sucesión no liquidada aún; la promesa de venta de un inmueble para cuya adquisición el promitente comprador está pendiente de un crédito institucional, etc.
La actitud de nuestro derecho frente al contrato de promesa es abiertamente hostil y de rechazo, tanto así que el negocio es definido de forma negativa en el artículo 1611 del Código Civil, condenando a la promesa de celebrar un contrato a que no produzca ninguna obligación, salvo que concurran los requisitos establecidos en la norma en cuestión, a saber: i) constar por escrito; ii) que el negocio prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos señalados por el ordenamiento jurídico; iii) contener un plazo o condición, o ambos, que fije la época de celebración del contrato prometido; y iv) que el contrato se determine de tal manera, que para su perfeccionamiento, únicamente falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Se desprende de lo anterior que para sustentar la naturaleza transitoria y preparatoria de la promesa es indispensable que ésta concrete especialmente los bienes que constituyen el objeto material de la convención prefijada y contenga un plazo o condición, o ambos, que fije la época de celebración del contrato prometido.
Es fundamental que al celebrar el contrato de promesa para la adquisición de un bien inmueble, se determine de manera precisa el objeto de la venta, exista o no el bien a la fecha de celebración y que además, se fije claramente la época del contrato prometido, para lo cual sugerimos fijar el día, la hora y la Notaría en que tendrá lugar el perfeccionamiento de la compraventa mediante la firma de la Escritura Pública.
La secuela de omitir el cumplimiento de los requisitos de Ley no es otra que la nulidad absoluta del contrato de promesa, esto es, que el contrato no está llamado a surtir ningún efecto, lo cual ha sido declarado judicialmente en innumerables ocasiones.
Dado que para muchas personas la posibilidad de adquirir su propia vivienda es un anhelo que se materializa después de grandes esfuerzos y años de trabajo, aconsejamos que, previo a la firma del contrato de promesa, la minuta sea revisada por profesional del derecho idóneo, con la finalidad de evitar la frustración de importantes negocios y millonarias pérdidas, pues bien sea por simple ignorancia o falta de escrúpulos, día a día son celebrados contratos de promesa que no cumplen con los requisitos de Ley y que no están llamados a tener ningún efecto, consecuencia que, por decir lo menos, puede llegar a ser bastante perjudicial para las partes que celebran el negocio.
Bibliografía
HINESTROSA, Fernando, Tratado de las Obligaciones II Volumen I, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2015, p 843 – 882
Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencias SC5690-2018 y SC2468-2018.